Câu chuyện địa ốc tại thành phố Seatlle (Mỹ) cách đây không lâu

Hàng ngàn khu dân cư giảm giá , không thống kê  hết  những ngôi nhà bỏ hoang, những biệt thư cỏ mọc không người ở! Đó là thảm họa của cuộc khủng hoảng tài chánh tại Mỹ cách nay 3 năm. Việt Nam có thể tham khảo những bài học của thế giới. Chính phủ Mỹ đã mất cả ngàn tỉ USD để cứu thị trường tài chính khi bong bóng nhà đất vượt giá trị thực khoảng 10%. Ở châu Âu, tỉ lệ này là khoảng 25%. Các cuộc khủng hoảng nhà đất xảy ra cũng bởi vì giá bong bóng “chạm trán” với chính sách thắt chặt tín dụng.

Thành Phố Seatlle nơi có nhiều dự án đô thị phát triển mạnh- Ảnh Tấn Đức

Một người bạn Mỹ (gốc Việt xin không đăng tên) thành phố Seatlle  đã tâm sự với tôi: Cách đấy vài năm, anh đã mua 02 căn nhà khoãng 300.000 USD/căn, trả ngân hàng được khoảng 30% thì giá nhà xuống thất chưa từng có còn khoảng 100.000USD/căn . Thế là anh đã mất trắng 400.000 USD! Nợ ngân hàng chồng chất! Bây giờ chỉ còn cách bỏ (bán) một căn và một căn đóng lãi hàng tháng cho ngân hàng trên dưới 250USD trong suốt 15 năm nữa!  Đau nhất là anh lại đang thất nghiệp và phải nuôi 2 con nhỏ và  phụng dưởng người mẹ già yếu.

Việt Nam xiết tín dụng tiềm ẩn nhiều mối nguy! Tăng tín dụng bao giờ mới thu hồi vốn? Có bao nhiêu người dân đô thị có tiền mặt trên 1 tỷ đồng để mua nhà? Có lẽ không ai hiểu hết kết cục của thị trường nóng, thị trường bất động sản không minh bạch, đầu cơ tăng giá quá nhiều.

Ở Việt Nam, theo một chuyên gia bất động sản (không muốn nêu tên), tính trên cả 2 miền Nam - Bắc, tỉ lệ đầu cơ bất động sản chiếm khoảng 70% thị trường (miền Bắc có yếu tố đầu cơ mạnh hơn) và giá nhà lúc này vẫn cao hơn rất nhiều so với giá trị thực dù đã giảm khoảng từ 20-30%.

Trước tình hình này, canh bạc tín dụng bất động sản giữa hai người chơi là ngân hàng và công ty địa ốc đang trong thế giằng co. Có hay không một cuộc đổ vỡ tín dụng trên diện rộng trong thời gian tới? Theo một chuyên gia của ngân hàng Mỹ Citibank (không muốn nêu tên) thì phần lớn các cuộc suy sụp của ngành ngân hàng đều bắt đầu từ khủng hoảng tín dụng bất động sản. Hiện nay, người mua và nhà đầu tư vẫn quay lưng với bất động sản bởi chính sách thắt chặt tín dụng. Do đó, thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng trong năm nay là điều không khó hình dung.

Tại TPHCM và các tỉnh Đông Nam bộ. Số lượng căn hộ tồn đọng rất lớn, Trong khi đó tại Hà Nội và các thành phố lớn khác tình trạng đầu cơ tăng bất động sản tăng cao. Do đó, xiết chặt tín dụng khiến giá nhà vẫn chưa trở về giá trị thực.  Chính vì  vậy vấn đề cho vay tín dụng trong lĩnh vực địa ốc đang là chuyện nhức nhối, chưa có cách giải quyết.Tương lai sẽ rất khó khăn và phức tạp cho hai nhà ngân hàng và địa ốc.

Từ đầu  năm .2011, trong một mớ thông tin hỗn độn về kinh tế vĩ mô, với những quyết định về siết chặt tín dụng khu vực ngân hàng, chứng khoán,  diễn biến tiếp theo tại những khu vực đô thị sôi động thì trong các báo cáo tài chính tính đến quý IV/2010 của rất nhiều công ty địa ốc niêm yết cho thấy, họ đang phải đổi mặt với chuyện hàng tồn kho căn hộ lớn và thách thức về dòng tiền trả nợ cho cả ngắn và dài hạn đang là thách thức lớn khó vượt qua. Sự ách tắc này tiềm ẩn một kết cục không mấy lạc quan, không chỉ cho các nhà kinh doanh địa ốc. Các ngân hàng, vốn đang hứng chịu những khoản dư nợ cho vay bất động sản lớn cũng sẽ lâm cảnh khó khăn.

Hàng loạt khu dân cư , biệt thự đang trơ xương cùng thời gian - Ảnh Tấn Đức

Trong đó những người có thu nhật thấp thì sở hữu nhà ở đang trở nên khó khăn hơn. Lãi suất vay mua nhà và tiêu dùng đã đạt mức trên 20%, thử hỏi bao nhiêu phần trăm người dân có nhu cầu thực sự dám bạo gan vay tiền mua nhà? Đó là chưa kể việc trong khi các nhà đầu tư cố bán tháo căn hộ lấy tiền trả nợ thì người mua nhà vẫn còn tâm lý chờ đợi xem giá sẽ còn giảm xuống đến đâu. Điều này càng đẩy nợ quá hạn của ngân hàng lên cao mà thị trường bất động sản thì vẫn cứ bất động.

Thông tin các báo đưa ra gần đây  và  nhìn vào báo cáo  S.R. Đây là công ty bất động sản thuộc một ngân hàng thương mại cổ phần lớn nhất nhì tại Việt Nam, mà các nhà lãnh đạo đều có tên trong danh sách những người giàu nhất trên sàn chứng khoán 2010. Trong năm này, giá trị hàng tồn kho (những dự án không bán được) của S.R lên đến khoảng 2.207 tỉ đồng. Và nếu cộng cả nợ vay ngắn hạn và dài hạn của S.R thì con số sẽ là hơn 3.500 tỉ đồng.

Theo thông tin từ  Land Today : … “ Hãy làm bài tính nhẩm đơn giản: 3.500 tỉ đồng nợ vay với lãi suất xấp xỉ 20% sẽ đáo hạn trong 1-2 năm tới, cộng với tài sản tồn kho “khó thanh lý”, Công ty S.R sẽ làm gì để “vượt bão”? Sức ép trước mắt cho S.R là phải nhanh chóng giải quyết lượng hàng tồn kho, thu tiền mặt về để giảm gánh nặng nợ nần.  Cho đến nay, S.R chưa bán hết một chung cư phân khúc trung bình khá tại quận 7, TP.HCM dù rao bán đã gần 2 năm, đồng thời giảm giá 20% so với ban đầu. Công ty này cũng đang triển khai một dự án căn hộ trung bình khá tại Tân Phú (TP.HCM), hợp tác với một nhà đầu tư Malaysia. Các dự án căn hộ của S.R thuộc phân khúc trung bình khá, được đánh giá là còn có cơ may tiêu thụ được. Trong khi đó, đối với những ông chủ bất động sản đặt cược vào căn hộ cao cấp thì thời điểm này là chuỗi ngày hết sức nặng nề.

Cần Thơ  nhiều dự án dân cư đô thị chuyển động  rất chậm - Ảnh Tấn Đức

Điển hình như Công ty Cổ phần Bất động sản P.D đang ôm lượng căn hộ tồn kho trị giá hơn 3.165 tỉ đồng cùng khoản nợ vay gần 2.000 tỉ đồng. Khả năng giải phóng lượng hàng tồn kho này xem ra không cao khi các căn hộ cao cấp, nội thất hoàn chỉnh của P.D tại quận 7, TP.HCM dù có giá rất cạnh tranh (khoảng 1.400 USD/m2) nhưng sau 1 năm chào bán vẫn chưa tiêu thụ hết.

Không chỉ phân khúc trung bình khá và cao cấp, mà ngay cả các dự án căn hộ trung bình cũng ế ẩm. Công ty T.D vốn nhắm vào phân khúc căn hộ trung bình có chất lượng và hiện sở hữu một dự án căn hộ trung bình tại Thủ Đức cũng đang “ngậm” một lượng căn hộ tồn kho trị giá 500 tỉ đồng, vốn đã được rao bán từ tháng 3.2010. Công ty này còn chuẩn bị tung ra thị trường một chung cư khác với cùng phân khúc ở quận 9, TP.HCM.

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản CBRE, cho biết chỉ riêng TP.HCM đã tồn đọng khoảng 10.000 căn hộ trong năm 2010 và thêm 20.000 căn hộ nữa sẽ khó tìm được chủ trong năm 2011. Trong khi đó, với giá bán trung bình 25 triệu đồng/m2, phần lớn các căn hộ miền Bắc lại lọt vào tay giới đầu cơ.

Xung quanh câu chuyện căn hộ tồn kho, nhiều câu hỏi sẽ được đặt ra: Các ông chủ địa ốc làm thế nào để giải quyết số hàng tồn kho nhằm đảm bảo dòng tiền và năng lực trả nợ? Người tiêu dùng nghĩ gì về giá trị của các căn hộ liên tục ra đời trong nhiều năm qua? Rõ ràng, canh bạc tín dụng bất động sản giữa ngân hàng và các nhà kinh doanh bất động sản ngày càng thêm rủi ro. Liệu có hay không viễn cảnh cuối cùng là nhiều công ty bất động sản sẽ tháo chạy?

Chính sách xiết chặt tín dụng sẽ đẩy doanh nghiệp kinh doanh địa ốc đang khó khăn đi vào bế tắc. Nếu phải liệt kê thì có 7 yếu tố đang vây bủa các nhà kinh doanh bất động sản. Đó là chính sách siết chặt tín dụng đối với bất động sản và chứng khoán; lãi suất leo thang (hơn 20%/năm); khả năng huy động tiền qua chứng khoán thấp (do sự ảm đạm của thị trường này); vốn chủ sở hữu yếu kém; Nghị định 71 quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn tối đa 20% giá trị dự án; giá vật liệu xây dựng tăng; khả năng mua nhà của người dân thấp.

Trên thực tế tỉ suất lợi nhuận của nhiều dự án bất động sản hiện nay vẫn nằm ở mức trên 30%, trong khi tỉ suất ngành xây dựng Việt Nam nói chung là khoảng 10-30%. Trong tình hình hiện nay, chuyên gia tài chính này khuyến cáo các nhà kinh doanh bất động sản nên chấp nhận mức lãi dao động trong khoảng này.

Bình Dương nơi có nhiều dự án dân cư đô thị, gắn liền với tín dụng ngân hàng  - Ảnh Tấn Đức

Nhưng giảm giá đến bao nhiêu cũng đang là bài toán đau đầu với các nhà kinh doanh bất động sản, khi vốn vay ngân hàng chiếm đến 70-80% giá trị các dự án của họ. Gánh nặng lãi suất có thể dẫn họ đến mức lợi nhuận âm. Và khi đó, chuyện các doanh nghiệp bất động sản “bỏ của chạy lấy người” hoàn toàn có thể xảy ra.

Công ty B.C. có thể được xem là điển hình của việc đầu tư theo phong trào trong giai đoạn trước khủng hoảng nhà trung cao với các dự án chung cư cao cấp ở quận Bình Tân, quận 11. Kết quả tài chính năm 2010 cho thấy, giá trị hàng tồn kho của công ty này lên đến hơn 2.000 tỉ đồng. Từ giữa cuối năm 2010, Công ty đã chuyển hướng chiến lược với việc tung ra một dự án chung cư 12 tầng thuộc phân khúc giá thấp ở quận Bình Tân. Hiện nay, theo thông tin không chính thức, lượng hàng bán được tại dự án này cũng rất thấp.

Các  dự án căn hộ trên dưới  20 tầng hạng trung bình thuộc khu vực quận Thủ Đức, quận 02, quận 07,… chào giá tại các sàn giao dịch khoảng 14 – 18 triệu đồng/m2, qua thực tế khảo sát  tại các dự án cho thấy khả năng mua của dân là rất thấp, các giao dịch kém hẳn và không khí mua bán vắng lặng không kém.

Báo  Sài Gòn Tiếp Thị số ra ngày 7.3.2011 đưa tin, có đến 24 ngân hàng có dư nợ tín dụng trong khu vực phi sản xuất trên 25% trở lên. Những ngân hàng có tỉ lệ dư nợ cao chủ yếu là các ngân hàng nhỏ như Ngân hàng Đông Nam Á (47%), Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn - Hà Nội (41%), Ngân hàng Phương Tây (52,2%).

Trong khi đó, báo cáo tài chính của các công ty bất động sản cho thấy nhiều khoản nợ khổng lồ sẽ phải đáo hạn trong 1-2 năm tới, khoảng thời gian quá ngắn so với việc bán ra hàng chục ngàn căn hộ bị ứ đọng. Về nguyên tắc, nếu việc thu xếp nợ không diễn ra suôn sẻ, chuyện ngân hàng siết dự án để thu hồi nợ sẽ xảy ra. Nhưng siết rồi ngân hàng sẽ làm gì tiếp theo sau đó? 

Thực tế cho thấy viễn cảnh không mấy sáng sủa trong bức tranh tín dụng. Cuộc đua lãi suất giữa các ngân hàng và cuộc chiến giành thị trường địa ốc đang đi đến hồi cạnh tranh giành khách hàng khốc liệt. Trong khi đó người co nhu cầu thật sự về nhà ở, người dân vẫn không có cơ hội mua nhà vì giá quá cao!  Khoảng nợ xấu bất động sản  đã tăng lên từng ngày, cộng với mức tăng trưởng tín dụng chung được khống chế ở mức 20%, các ngân hàng sẽ rơi vào tình thế khó khăn. Đó là chưa kể đến việc thời gian qua, khi tính toán khả năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay vốn, các ngân hàng có lẽ đã chưa lường hết lãi suất có thể sẽ tăng cao trong tương lai.

Theo thông tin từ  Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, tỏ ra lo ngại khi cho biết tính đến tháng 12.2010, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM vào khoảng 110.000 tỉ đồng, con số khá cao và tăng nhanh so với trước đó. Sở dĩ tín dụng bất động sản tăng đột xuất là do nhiều dự án đã không thu hồi được vốn đúng hạn, bởi thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là TP.HCM, trầm lắng trong một thời gian dài. Như vậy, kết cục cực kỳ nguy hiểm cho những ngân hàng có tỉ trọng tín dụng bất động sản cao sẽ gặp nhiều rủi ro. Sự ách tắc này tiềm ẩn một kết cục không mấy lạc quan, không chỉ cho các nhà kinh doanh địa ốc. Các ngân hàng, vốn đang hứng chịu những khoản dư nợ cho vay bất động sản lớn cũng sẽ lâm cảnh khó khăn.

Một dự án chung cư cao cấp TPHCM  - Ảnh Tấn Đức

Cái gốc của vấn đề sản xuất đầu tư trong kinh doanh địa ốc là : “Nghiên cứu khả năng  thị trường,  túi tiền của dân đến đâu! Nhưng rất tiếc nhiều dự án lập báo cáo khả thi đã không trung thực khi điều tra lượng CẤU về nhà ở trong dân, Các dự án xây dựng hình ảnh lượng  CUNG  quá cao vời,  xa rời thực tế. Các dự án đã đặt lợi nhuận quá cáo (có nơi trên 30%, cộng lãi suất ngân hàng trên 20% tổng cộng giá bán khách hành đã cộng  trên 50%,… tất cả đổ lên vai! gánh nặng cho  người mua nhà.

 Đúng theo quy luật kinh tế  thị trường: “Bàn tay vô hình sẽ biến thành búa tạ đập bỏ các rào chắn về lưu thông kinh tế”. Khi thị trường không thế chấp nhận  mức giá quá cao! Dân không mua, doanh nghiệp không có tiền trả ngân hàng. Hệ lụy ngân hàng phải giải quyết bài toán này trước khi nó bùng nổ. Thảm họa hay sự cố trong tín dụng bất động sản suy cho cùng cũng là do chính con người tạo ra và phải được chính những người trong cuộc giải quyết.

MBA Lưu Hoàng Vân - E-INFO